Vanknjižni vlasnik kao treće lice u izvršnom postupku

Izvršni postupak predstavlja prinudno namirenje potraživanja izvršnih poverilaca zasnovano na izvršnim i verodostojnim ispravama, koji se vodi pred sudovima i javnim izvršiteljima, a shodno odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju.

Izvršni postupak se sprovodi na imovini izvršnog dužnika (predmet izvršenja). Često se dešava da u toku izvršnog postupka neko treće lice, koje nije učesnik u izvršnom postupku, tvrdi da ima neko svoje pravo na predmetu izvršenja, koje sprečava izvršenje. To lice može do okončanja izvršnog postupka izjaviti prigovor javnom izvršitelju, kojim zahteva da se utvrdi da je izvršenje prema navedenom predmetu nedozvoljeno. Treće lice je dužno da navede svoje identifikacione podatke u samom prigovoru, razloge za podnošenje prigovora, kao i da dostavi isprave kojima dokazuje postojanje svoga prava. U suprotnom njegov prigovor će rešenjem biti odbačen, kao nepotpun.

Nakon toga izvršni poverilac i izvršni dužnik se izjašnjavaju na navedeni prigovor. Ukoliko se izvršni poverilac ne izjasni ili ukoliko ne ospori prigovor, kao i ukoliko treće lice svoj prigovor dokaže pravnosnažnom odlukom, javnom ili po zakonu overenom ispravom, prigovor se rešenjem usvaja. Tada se izvrsni postupak u pogledu ovog predmeta izvršenja obustavlja.

U ostalim slučajevima prigovor se odbacuje ili odbija.

Ukoliko prigovor bude odbijen ili odbačen treće lice može u roku od 30 dana od dana prijema rešenja o odbijanju ili odbacivanju da pokrene parnični postupak protiv izvršnog poverioca radi utvrđivanja da je izvršenje na konkretnom predmetu nedozvoljeno. Treće lice je dužno da navedenom tužbom obuhvati i izvršnog dužnika ako isti osporava njegovo pravo.

S obzirom da pokretanje parničnog postupka ne odlaže izvršenje, treće lice može podneti predlog javnom izvršitelju da isti odloži izvršenje, te ukoliko javni izvršitelj donese rešenje o odlaganju izvršenja, za taj period se ne preduzimaju radnje kojima se sprovodi izvršenje.

Ne tako retko događa se da se lica koja su zaključila ugovore o kupoprodaji nepokretnosti, a svoja prava nisu upisala u javnim knjigama, pojave kao treća lica u postupku izvršenja na nepokretnosti na kojoj nije upisano pravo svojine sticaoca u javnim knjigama. Ovo nastaje u situaciji kada se prodavac pojavi kao izvršni dužnik u postupku izvršenja u kome je predmet izvršenja nepokretnost koju je otuđio, a na kojoj kupac nije izvršio upis prava svojine.

Nepokretnost čije vlasništvo nije preneto u javnim knjigama, ostaje u vlasništvu prodavca, dok se kupac javlja kao vanknjižni vlasnik, s obzirom da ugovor koji je zaključio predstavlja osnov sticanja prava, dok se pravo svojine na nepokretnosti stiče tek upisom prava u katastar nepokretnosti.

Postavlja se ključno pitanje: Kako lice koje je ušlo u posed nepokretnosti i isplatilo kupoprodajnu cenu može u ovakvoj situaciji da štiti svoja prava?

Naime, vanknjižni vlasnik može podnošenjem prigovora trećeg lica, a potom i tužbe u parničnom postupku da traži utvrđivanje da je izvršenje na predmetnoj nepokretnosti nedozvoljeno, vodeći računa o propisanim rokovima za podnošenje istih.

U parničnom postupku treće lice mora da dokaže da je vanknjižni vlasnik, odnosno da je zaključio punovažan pravni posao, konkretno ugovor, usmeren ka sticanju prava svojine, da je ušao u posed nepokretnosti, tj. da je stekao državinu i da je isplatio kupoprodajnu cenu u celosti. Posebno je važno u sudskom postupku dokazati da je treće lice savesno, odnosno da nije imalo saznanja o postojanju duga prodavca i da se ne radi o fiktivnom ugovoru koji je zaključen radi izigravanja poverioca iz izvršnog postupka.

Stoga, i vanknjižni vlasnici mogu da zaštite svoja prava pred sudom.

Još jedan argument koji ukazuje na opravdanost ovog stava proizilazi iz odredbe čl. 209 Zakona o izvršenju i obezbeđenju  kojim je predviđeno da vanknjižno vlasništvo može biti predmet izvršenja kada se vanknjižni vlasnik javi kao izvršni dužnik. Sledstveno navedenom, ukoliko Zakon jednom licu priznaje svojstvo vanknjižnog vlasnika kada se isti pojavljuje kao izvršni dužnik, zašto mu se ovo pravo ne bi priznalo i u situaciji kada se isti pojavljuje kao treće lice.

Reformom katastra nepokretnosti koja je stupila na snagu 1. jula 2018. godine, određeno je da javni beležnici odmah nakon zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti dostavljaju katastru isti radi upisa u registar, čime je obezbeđena veća pravna sigurnost građana.

Imajući u vidu navedeno zakonodavac je ovim, između ostalog, sprečio buduće situacije pojave vanknjižnih vlasnika sa isticanjem svojih prava u izvršnom postupku u ovakvim situacijama, ali kako je ostalo neregulisano pitanje za neizvršene upise ranije zaključenih pravnih poslova – ugovora, to je prepušteno strankama, da svoja prava štite kroz svaki pojedinačni slučaj, pred sudovima.

Navedeni parnični postupci svakako iziskuju vreme i podrazumevaju određene troškove, stoga bi sva lica koja do sada nisu izvršila upis prava, za koje imaju osnov sticanja, trebalo savesno da koriste svoja prava i da sprovedu upis istih u što kraćem vremenskom periodu, kako se ne bi našli u situaciji da moraju svoja prava da štite pred sudom. Ovo posebno iz razloga što pokretanje parničnog postupka po automatizmu ne dovodi do odlaganja izvršenja na spornoj nepokretnosti, a što vanknjižnog vlasnika i članove njegove porodice može dovesti u veoma nezavidan položaj.