Javno beležništvo u Srbiji - Deset godina posle

Dana 01. septembra 2014. godine, na pravnu scenu Republike Srbije stupili su javni beležnici, tj. toga dana otpočeo je sa primenom Zakon o javnom beležništvu, donet davne 2011. godine.

 

Smisao ovog teksta je da se malo vratimo u prošlost i vidimo kako je bilo pre pojave javnih beležnika, kakve su posledice nastupile njihovim pojavljivanjem, kao i da kritički sagledamo sadašnju situaciju u pogledu istih.

 

 

Situacija pre pojave javnih beležnika

 

Pre 10 godina, za overu, recimo - ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ugovora o poklonu, punomoćja, ili bilo kog drugog dokumenta koji je iziskivao potpise stranaka - bila bi vam dovoljna samo lična karta, dobra volja i 360,00 RSD (po potpisu) za plaćanje takse nadležnom sudu ili opštini, u zavisnosti od teritorije grada (opštine) na kojoj ste uzeli učešća u samoj overi. Kao rezultat takvog ulaganja dobili biste sudski/opštinski pečat na dokumentu kao dokaz da je predmetni dokument overen, čime bi sav posao navodno bio završen…Navodno, jer za verodostojnost samog teksta u dokumentu niko nije odgovarao, pa se neretko dešavalo da recimo, jedna nepokretnost bude više puta prometovana od strane istog prodavca, a da naivni kupci iste, uopšte nisu imali pojma o tome, te bi se takve situacije završavale tužbama i beskonačnim sudskim procesima.

 

 

Pojava javnih beležnika na pravnu scenu Republike Srbije i posledice te pojave

 

Pojavom javnih beležnika stvar je promenjena iz korena. Naime, u samom početku, u periodu od 01. septembra, pa sve do 01. decembra 2014. godine, isključivo pravo sačinjavanja pisanih isprava, bilo je u rukama javnih beležnika, koji su napred pomenute ugovore i ostale isprave sačinjavali u (u tom trenutku tek uvedenoj) formi javnobeležničkog zapisa, koja je sama po sebi imala dobre, manje dobre i neke loše stvari, pa da ih, u kratkim crtama nabrojimo, čisto da se podsetimo:

 

1. Dobra stvar se ogledala u tome što je javni beležnik koji je preuzeo na sebe sačinjavanje javne isprave u formi javnobeležničkog zapisa, krivično i materijalno odgovarao za sadržinu iste, te je tako mogućnost prevarnog postupanja stranaka, svedeno na najmanju moguću meru;

2. Za razliku od sudskih i opštinskih overitelja, javni beležnik je prethodno, od stranaka tražio svu neophodnu dokumentaciju na uvid, a koja se sastojala u dokazivanju vlasništva na nepokretnosti (Ugovori o kupoprodaji, deobi, poklonu, doživotnom izdržavanju, izvodi/prepisi listova nepokretnosti, ostavinska rešenja, sudske presude i dr.), podatke o bračnom statusu stranke (ukoliko je prometovana nepokretnost stečena tokom trajanja bračne zajednice), podatke o plaćenim/neplaćenim porezima i ostalim obavezama, što je za same stranke iziskivalo dosta prethodno uloženog truda i vremena, na koji, naravno, do tada, nisu navikle;

3. Prethodno uvedena elektronska baza podataka kao sudski registar prometa nepokretnosti (tzv. “Libra”) je dobila na većem značaju, jer su javni beležnici pre sačinjavanja javnih isprava, bili u obavezi da u pomenutoj bazi provere da li je predmetna nepokretnost u međuvremenu prometovana ili ne, i ako jeste kad je prometovana, kao i da po sačinjavanju javne isprave, u tu istu bazu unesu podatke da su, u međuvremennu oni ti koji su prometovali tu nepokretnost;  

4. Manje dobra strana, sa gledišta stranaka, jeste činjenica da su troškovi javnog beležnika za sačinjavanje i overu javnih isprava bili neuporedivo veći od dotadašnjih sudskih/opštinkih troškova overe, što je momentalno izazvalo bes i ogorčenost građanstva koje je bilo prinuđeno da napred navedene usluge plaća neuporedivo više nego što je, do tada činilo u sudovima, odnosno opštinama;

5. Loša strana je što je stupanjem na pravnu scenu javnih beležnika oduzeto ustavno pravo advokatima da sačinjavaju bilo kakve vrste privatnih isprava (poput, na primer gore pomenutih ugovora), što je za posledicu imalo generalni štrajk svih advokata na teritoriji Republike Srbije, koji je potrajao sve do decembra 2014. godine, a koji je, na žalost, imao za posledicu potpuno paralisanje pravosudnog sistema u zemlji;

6. Takođe, iako birani od strane Narodne skupštine, javni beležnici se u APR-u vode kao preduzetnici, što znači da su u obavezi da uredno izmiruju svoje poreske obaveze prema državi, pre svega PDV, koji iznosi 20% od prihoda, a koji u napred navedenom procentu dodatno poskupljuje samu uslugu javnog beležnika, i koji pada na teret krajnjeg korisnika te usluge, tj stranku koja se, u konkretnom slučaju, obraća za uslugu javnom beležniku;

7. Pored napred pomenutih 20% iskazanih kroz PDV, javni beležnici su u obavezi da državi dotiraju još 30% od svojih prihoda, što suma sumarum dovodi do zaključka da javni beležnici sa državom dele profit “po pola”, odnosno u procentualnom odnosu 50-50, pa se onda sa razlogom postavlja pitanje - kakav je to preduzetnik koji sa državom ima takav “poslovni” odnos, i da li se takav preduzetnik može smatrati nezavisnim privrednim i pravnim subjektom ili “produženom rukom državnog aparata”?!

8. Imajući u vidu prethodnu tačku, postavlja se pitanje mogućnosti naplate naknade štete pričinjene od strane javnog beležnika, ukoliko taj javni beležnik posluje sa gubicima. Konkretno, kako zaštititi stranku u slučaju nelikvidnosti javnog beležnika koji joj je pričinio štetu? Do današnjeg dana naše pozitivno pravo i dosadašnja praksa u radu javnih beležnika nije odgovorila na ovo pitanje.

 

 

Hronologija događaja, počev od decembra 2014. godine

 

Izmenama i dopunama Zakona o javnom beležništvu iz decembra 2014. godine, načinjen je kompromis, tako da je advokatima vraćeno pravo da sačinjavaju privatne isprave strankama, a onda da te iste privatne isprave overavaju javni beležnici u formi javnobeležničkog zapisa (tzv. Solemnizacija privatne isprave), što je za posledicu imalo prekid štrajka advokata, i polako, ali sigurno, vraćanje u normalu našeg pravosudnog sistema.

 

Krajem 2015. godine, izmenama Zakona o vanparničnom postupku, na javne beležnike je delimično preneta nadležnost sudova u postupcima raspravljanja zaostavštine, na taj način da su sudovi preuzeli na sebe obavezu da “ostavinske” predmete prenesu na javne beležnike, koji bi sprovodili te ostavinske postupke i po okončanju istih te predmete vratili nadležnim sudovima.

 

Ni ova pravna novotarija nije prošla bez ogorčenja i delimičnog zgražavanja šire javnosti i građanstva, ali je bar u ovom slučaju bilo kakva vrsta otpora izostala, pa je, prolaskom određenog vremenskog perioda, postalo sasvim normalno da u pravnim stvarima povodom raspravljanja zaostavštine, pored nadležnog suda, postoji mogućnost odlučivanja i od strane javnog beležnika.

 

Zbog pojave učestalih zloupotreba od strane, pre svega investitora, a onda i ostalih pravnih i fizičkih lica, tokom 2016. godine doneta je odluka o zabrani prometovanja nepokretnostii koje su u postupku legalizacije, te su samim tim javni beležnici mogli da vrše solemnizaciju samo onih privatnih isprava koje su za predmet imale isključivo nepokretnosti koje su, narodski rečeno “čiste”, tj koje su imale svoj pravni osnov definisan određenim ugovorom, sudskim/upravnim rešenjem ili presudom, što je doprinelo dodatnoj pravnoj sigurnosti prilikom prenosa stvarnih prava, a samim javnim beležnicima dodatno olakšalo posao.

 

U međuvremenu, digitalizacijom sistema javne uprave, javnim beležnicima je omogućen pristup bazama katastara nepokretnosti, te više nije bilo potrebe da se stranke šalju u katastre, da tamo satima čekaju u redovima ne bi li uspele da izvade prepise/izvode listova nepokretnosti, već je taj posao umesto njih, obavljao javni beležnik lično elektronskim putem.

 

Takođe, pored unošenja podataka o prometu nepokretnosti u “Libru”, javni beležnici su preuzeli obavezu da istovremeno o prometu nepokretnosti obaveste nadležnu poresku upravu, kao i da izvrše upis stvarnog prava u nadležnom katastru nepokretnosti umesto stranaka, što je strankama, priznali mi to ili ne, dodatno olakšalo posao, i uštedelo na vremenu i novcu.

 

Konačno, izmenama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture iz 2023. godine, listovi nepokretnosti su postali – izvodi iz baze podataka katastra nepokretnosti, a javni beležnici su preuzeli na sebe obavezu da, prilikom svake solemnizacije, ili bilo koje druge radnje koja iziskuje sačinjvanje javne isprave (bez obzira da li postoji zahtev stranke ili ne), pribave izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, koji bi kao prilog javnoj ispravi, činio njen sastavni deo.

 

 

Zaključak

 

Dakle, posle 10 godina, slobodno možemo zaključiti da je ipak zaveden red i istovremeno uvedena kakva - takva pravna sigurnost u oblasti građanskog i upravnog prava, a to je sve posledica uvođenja javnih beležnika u naš pravni sistem.

 

Takođe, činjenica je da njihove usluge koštaju više, činjenica je da su, za razliku od sudskih/opštinskih overitelja dosta zahtevniji, da od stranaka, a naročito advokata zahtevaju izrazitu pravnu preciznost, međutim, i posle 10 godina mnoga pravna pitanja koja se pre svega tiču nezavisnosti u radu, kao i pravne zaštite stranaka od nelikvidnih i/ili bahatih javnih beležnika, su neopravdano ostala nerešena.