Ugovor o zakupu stvari regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima i definiše se kao ugovor kod kojeg se jedna strana - zakupodavac obavezuje da preda određenu stvar drugoj strani - zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu i da stvar vrati po isteku ugovora. Međutim, zakupi pojedinih stvari mogu biti regulisani i drugim zakonima koji dopunjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima ili određena pitanja drugačije regulišu. U tom slučaju, ti zakoni imaju prednost u primeni, što znači da će se odredbe Zakona o obligacionim odnosima primenjivati samo na pitanja koja nisu regulisana tim zakonima.
Upravo je to slučaj sa najčešćom vrstom ugovora o zakupu, a to je ugovor o zakupu stana. Ovaj ugovor regulisan je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Taj zakon propisuje obaveznu formu ugovora o zakupu stana, obavezne elemente ugovora, kao i minimalni otkazni rok, dok se prava i obaveze zakupca i zakupodavca, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena tim zakonom, uređuju u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.
Forma ugovora
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi između vlasnika stana kao zakupodavca i lica kome se stan daje u zakup kao zakupca. Dakle, obavezna je pisana forma, za razliku od nekih drugih ugovora o zakupu na koje se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima i koji se mogu i usmeno zaključiti. Međutim, u praksi se često mogu čuti pogrešna uverenja o obavezi overe ugovora o zakupu stana kod javnog beležnika, kao i nerazlikovanje samih vrsta overe. Pisana forma koja je predviđena za ugovor o zakupu stana ne podrazumeva obavezu overe ugovora kod javnog beležnika.
Nije potrebno izvršiti javnobeležničku potvrdu (solemnizaciju) ugovora kao nejavne (privatne) isprave kao što je to npr. slučaj sa ugovorom o kupoprodaji stana u kojoj javni beležnik potvrđuje ugovor stavljanjem klauzule o potvrđivanju (solemnizaciona klauzula) koja je uslov za punovažnost. Ovakva vrsta overe podrazumeva da javni beležnik prethodno ispituje uslove za preduzimanje tog pravnog posla (ugovora), objašnjava strankama smisao tog pravnog posla i ukazuje im na njegove posledice, a posebno ispituje i da li je pravni posao dozvoljen, odnosno da nije u suprotnosti sa prinudnim propisima, javnim poretkom i dobrim običajima. Ukoliko utvrdi da neki od uslova nisu ispunjeni, javni beležnik će odbiti da izvrši overu.
Takođe, nije obavezno ni da se izvrši overa potpisa ugovornih strana koja podrazumeva da javni beležnik potvrđuje isključivo identitet potpisnika bez zalaženja u sadržinu akta koji je potpisan. Međutim, overa potpisa se u ovom slučaju može preporučiti strankama kao dodatna sigurnost u eventualnom sporu povodom ugovora o zakupa, obzirom na to da sprečava mogućnost osporavanja neke od ugovornih strana da je isti potpisala.
Sadržina ugovora
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da ugovor o zakupu stana mora naročito da sadrži: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama; podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana); vreme trajanja zakupa; iznos, način i rokove plaćanja zakupnine; odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi; uslove za otkaz ugovora; odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).
Ugovorne strane mogu predvideti i dodatna ili drugačija međusobna prava i obaveze, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste.
Obaveze zakupodavca su predaja stana, održavanje stana i zaštita zakupca u slučaju materijalnih ili pravnih nedostataka.
Zakupodavac je dužan da preda zakupcu stan u ispravnom stanju (ono stanje koje omogućava ispunjavanje svrhe za koju je ugovor zaključen), kao i da ga u tom stanju održava za vreme trajanja zakupa i radi toga vrši potrebne popravke na njemu. Ukoliko je zakupac platio troškove za održavanje stana, zakupodavac je dužan da mu ih naknadi. S druge strane, troškove sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom stana, kao i troškove same upotrebe, snosi sam zakupac. Ako potrebne popravke stana ometaju njegovu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor, a ima i pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stana zbog tih popravki. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na stanu za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo njegovu upotrebu, a ukoliko bi izmenama stana njegova upotreba bila smanjena u izvesnoj meri, zakupac ima pravo na umanjenje zakupnine u odgovarajućoj srazmeri.
Zakupodavac odgovara zakupcu za sve materijalne (fizičke) nedostatke stana koji smetaju njegovoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom, s tim što ne odgovara za nedostatke stana koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati.
Takođe, ukoliko se pojavi neko treće lice koje tvrdi da na zakupljenom stanu ima neko pravo ili koje samovlasno na neki način oduzme stan od zakupca, zakupac je dužan da o tome obavesti zakupodavca. Ukoliko se utvrdi da tom trećem licu pripada neko pravo na stanu koje isključuje pravo zakupca na upotrebu stana u celosti, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan da zakupcu naknadi štetu. Ali ako se utvrdi da trećem licu pripada pravo na stanu koje ograničava pravo zakupca na upotrebu stana, zakupac može po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, a u oba slučaja mu svakako pripada naknada štete.
Obaveze zakupca su upotreba stana prema ugovoru, plaćanje zakupnine i povraćaj stana nakon prestanka zakupa.
Zakupac je dužan da upotrebljava stan prema njegovoj nameni ili onako kako je određeno ugovorom, te ukoliko nastane šteta usled nedozvoljene upotrebe, zakupac će odgovarati za nju i to bez obzira da li je stan upotrebljavao on, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stan. U slučaju nedozvoljene upotrebe, zakupodavac je dužan da opomene zakupca, a ukoliko zakupac i posle opomene nastavi sa nedozvoljenom upotrebom ili zapuštanjem održavanja stana tako da postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, zakupodavac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.
Što se zakupnine tiče, zakupac je dužan da je plaća u iznosu, na način i u rokovima plaćanja predviđenih ugovorom. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.
Ukoliko zakupodavac u toku trajanja zakupa iskaže nameru o povećanju iznosa zakupnine ili eventualno drugačijem načinu i rokovima njenog plaćanja od inicijalno ugovorenih, na zakupcu je da li će taj predlog prihvatiti ili ne. U slučaju da je zakupac saglasan sa zahtevanom izmenom, potrebno je sačiniti aneks ugovora o zakupu kojim će tada biti predviđeni novi iznos, način ili rokovi plaćanja. S druge stane, ukoliko zakupac sa time nije saglasan, zakupodavac može dati otkaz ugovora, ali je tada dužan da poštuje ugovoreni otkazni rok.
Zakupac je dužan da čuva stan i da ga po prestanku zakupa vrati zakupodavcu u neoštećenom stanju, te u stanju u kome je bio u momentu predaje u zakup, ukoliko je u međuvremenu izvršio neke promene na njemu. Za samu istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom stana, kao ni za oštećenja koja potiču od dotrajalosti stana, zakupac ne odgovara.
Prestanak ugovora i otkazni rok u slučaju otkaza
Ugovor o zakupu stana može biti zaključen na određeno ili na neodređeno vreme.
Ugovor o zakupu koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom tog vremena. Ali ukoliko i nakon proteka tog vremena zakupac nastavi da upotrebljava stan, a zakupodavac se tome ne usprotivi, smatraće se da je zaključen nov ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni.
Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili običaja, prestaje otkazom. Otkaz uvek može dati bilo koja ugovorna strana, osim u nevreme, koje se utvrđuje u svakoj pojedinačnoj situaciji. Smatra se da nevreme postoji ukoliko bi davanje otkaza za drugu ugovornu stranu bilo očigledno nepravedno ili bi joj nanelo štetu većih razmera. Prilikom otkaza ugovora, ugovorne strane su dužne da poštuju otkazni rok. Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da otkazni rok kod ugovora o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana.
Ugovor o zakupu svakako prestaje ako stvar koja je predmet zakupa propadne usled više sile, dok se u slučaju smrti bilo koje ugovorne strane ugovor nastavlja sa naslednicima, ukoliko drugačije nije ugovoreno.
Otuđenje stana i podzakup
U slučaju da je zakupodavac za vreme trajanja ugovora o zakupu otuđio stan, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca, što znači da prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca. Novi vlasnik ne može zahtevati od zakupca da mu preda stan pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. S druge strane, zakupac u svakom slučaju ima pravo otkaza ugovora o zakupu, ali uz poštovanje otkaznog roka.
Zakupac može stan dati u zakup drugome (podzakup), pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu i da nešto drugo nije ugovoreno samim ugovorom o zakupu. U tom slučaju, zakupodavac ostaje odgovoran prema zakupcu i garantuje mu da će podzakupac upotrebljavati stan shodno ugovoru o zakupu. Ugovorom o zakupu može biti predviđeno da se ugovor o podzakupu može zaključiti samo uz dozvolu zakupodavca, ali zakonom je predviđeno da u tom slučaju zakupodavac može odbiti davanje dozvole samo iz opravdanih razloga.
Porez na prihode od nepokretnosti
U pogledu poreskog tretmana zakupa stana između fizičkih lica, primenjuje se Zakon o porezu na dohodak građana kojim je regulisan porez na prihode od nepokretnosti. Predmet oporezivanja u tom slučaju je prihod ostvaren izdavanjem u zakup nepokretnosti (zakupnina), dok je obveznik tog poreza fizičko lice koje izdavanjem u zakup ostvari te prihode (zakupodavac). Poreska stopa iznosi 20%, a obračunava se na osnovicu koja predstavlja razliku između bruto prihoda i normiranih troškova od 25%. Primera radi, ukoliko je ugovorena zakupnina u iznosu od 300 EUR, bruto prihod je dinarska protivvrednost tog ostvarenog prihoda, odnosno 35.250 dinara. Normirani troškovi su 25% i obračunavaju se u odnosu na taj prihod, što znači da oni iznose 35.250*25%, odnosno 8.812,5 dinara. Poreska osnovica je razlika između bruto prihoda i normiranih troškova, dakle 35.250-8.812,5, odnosno 26.437,5 dinara. Porez se potom utvrđuje u iznosu od 20% od poreske osnovice, što znači da on iznosi 26.437,5*20% , odnosno 5.287,5 dinara.
Utvrđivanje i naplata ovog poreza vrši se samooporezivanjem. Navedeno znači da zakupodavac u poreskoj prijavi iskazuje podatke o vrsti i visini ostvarenog prihoda (u ovom slučaju zakupnine) i druge podatke od značaja za utvrđivanje visine poreske obaveze, kao i visinu poreske obaveze koju je samostalno utvrdio u skladu sa zakonom.
Zakupodavac je dužan da u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda izvrši obračun poreza i u istom roku i plati obračunati porez. To znači da je zakupodavac dužan da podnese poresku prijavu, za svaki mesec u kojem ostvari prihod od zakupnine i to bez obzira na način ostvarivanja tog prihoda (gotovinski ili uplatom na račun). Poresku prijavu može podneti isključivo zakupodavac ili lice koje on izričito ovlasti, a ona se podnosi na obrascu PP OPO, u elektronskom ili pismenom obliku, organizacionoj jedinici Poreske uprave nadležnoj za teritoriju na kojoj zakupodavac ima prebivalište.
Imajući u vidu sve navedeno, kao i učestalost, neophodnost i prirodu samog zakupodavnog odnosa, nije celishodno izbegavati zaključivanje pisanog ugovora o zakupu.
Česti usmeni dogovori ne samo da nisu u skladu sa formom koja je izričito predviđena zakonom, već i doprinose nesigurnosti i nezaštićenosti obe strane. Dobro sačinjen ugovor, sa jasno ugovorenim pravima i obavezama ugovornih strana, štiti i zakupodavca i zakupca, a kao i kod preduzimanja drugih pravnih poslova i ovde je poželjno angažovanje stručne pomoći kako bi se postigla sigurnost da su razmotrene i uvažene sve relevantne okolnosti.