Pojam upravljanja zgradom i održavanje zgrade
Poslovi upravljanja zgradom i održavanja zgrade definisani su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS”, broj 104/16 i 9/20). Upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom. Održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz hitne intervencije, tekuće održavanje i investiciono održavanje. Unapređenje svojstava zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade dogradnjom ili ugradnjom novih delova i sklopova, odnosno uređaja i instalacija. Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se predzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja. Ovi radovi sastoje se od pregleda, popravki, preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbećuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku ekspoloatacije.
Obaveze stanara zgrade
Stanari zgrade imaju obavezu plaćanja mesečne naknade na ime troškova upravljanja i održavanja zgrade. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade definisani su odredbama člana 14. stav 1 tačka 4 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kojim je propisano da je vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan da, između ostalog učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom, a u skladu sa tačkom 18. navedenog člana Zakona o stanovanju i održavanju zgrada Skupština stambene zajednice donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Odredbom člana 41. navedenog zakona je propisano da su članovi skupštine stambene zajednice svi vlasnici posebnih delova, a odredbom člana 42. stav 1 tačka 5 istog zakona je propisano da Skupština stambene zajednice, između ostalog, određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova. Odredbom člana 44. stav 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano. Odredbom člana 64. stav 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada je propisano da odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, koja se donosi u skladu sa članom 44. stav 1, odnosno članom 44. stav 3. ovog zakona, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, stavom 2 navedenog člana zakona je propisano da se odluka stambene zajednice iz stava 1. ovog člana unosi u zapisnik sednice skupštine, a posebno se sačinjava izvod iz zapisnika koji sadrži tekst odluke koji potpisuje upravnik i na njemu overava svoj potpis u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa. Odredbom člana 65 stav 1 navedenog zakona je propisano da vlasnik posebnog dela zgrade iznos utvrđen u skladu sa članom 64. ovog zakona uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.
Zastarelost potraživanja naknade za rad upravnika, investicioni fond i održavanje zgrade
Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93, 22/99, 23/99, 35/99 i 45/99) propisano je da dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje, a ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga poverilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze (član 324. st. 1. i 2.); da potraživanja zastarevaju za deset godina, ako zakonom nije određen neki drugi rok zastarelosti (član 371.); da zastarevaju za godinu dana potraživanja naknade za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimničarske usluge i za održavanje čistoće, kada je isporuka, odnosno usluga izvršena za potrebe domaćinstva (čl. 378. st. 1. tač. 1)).
Ustanova zastarelosti potraživanja počiva na dvema osnovnim idejama, ideji nevršenja prava (nezainteresovanosti za svoje pravo), i ideji oslobađajućeg dejstva, koje se sastoji u tome što se dužnik oslobađa tereta koji je u osnovi suvišan, a o čemu svedoči upravo pasivan odnos poverioca prema svom pravu.
Odredbom čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Nadalje, u tač. 26) st. 1. čl. 3. istog zakona, propisano je da je investiciono održavanje izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksplaotacije.
U cilju davanja odgovora na pitanje koji rok zastarelosti se primenjuje na potraživanja o kojima se ovde govori, mora se najpre poći od pitanja prirode potraživanja tužioca s obzirom da od toga zavisi i primena roka zastarelosti.
Najpre, treba reći da postoji i suštinska i terminološka razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „održavanje zgrade“ iz čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, s obzirom na to da se poslovi održavanja zgrade ne odnose na pojedinačno domaćinstvo i ne uključuju u sebi samo poslove održavanja čistoće već se odnose na održavanje stambene zgrade kao celine i obuhvataju sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade, kako je to Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada jasno propisano. Isto tako, postoji značajna razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „investiciono održavanje“ iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada s obzirom na to da investiciono održavanje obuhvata izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije. Naposletku, poslovi održavanja zgrade, zatim naknada za investiciono održavanje stambene zgrade i naknada za upravnika zgrade ne predstavljaju komunalne delatnosti u smislu Zakona o komunalnim delatnostima („Sl. glasnik RS“, br. 88/2011, 104/2016 i 95/2018), te se ni iz tog razloga u konkretnom slučaju na utužena potraživanja, a imajući u vidu njihovu prirodu, ne može primeniti rok zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, odnosno ne može se primeniti jednogodišnji rok zastarelosti. Dakle, kada su u pitanju navedena potraživanja, imajući u vidu njihovu pravnu prirodu, nema mesta primeni roka zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, a kako zakonom nije propisan poseban rok zastarelosti za navedena potraživanja, ima se primeniti opšti rok zastarelosti iz čl. 371. ZOO, uz istovremeno uvažavanje pravnog stava da kod dileme da li će se u nekom slučaju primeniti opšti ili poseban rok zastarelosti treba imati u vidu da se izuzeci moraju usko tumačiti, pa ako se primena posebnog roka s razlogom dovodi u pitanje, morao bi se primeniti opšti rok zastarelosti. Ovakav stav Ustavni sud je izrazio u svojim odlukama Už-608/2008 od 21. januara 2010. godine i Už-4073/2012 od 26. februara 2015. godine (videti na internet stranici Ustavnog suda: www.ustavni.sud.rs).
Napred izneto tumačenje se zasniva na sada važećim odredbama Zakona o komunalnim delatnostima, koji u komunalne delatnosti ne ubraja naknadu za rad upravnika zgrade, investicioni fond i naknadu za održavanje zgrade. Ukoliko se u budućnosti bude pristupilo izmeni navedenog propisa te ukoliko se u komunalne delatnosti svrstaju i naknada za rad upravnika zgrade, naknada za investicioni fond i naknada za održavanje zgrade, u tom smislu može biti prostora za tumačenje da se na navedena potraživanja primenjuje jednogodišnji rok zastarelosti. Do tada, za tumačenje da se i na navedena potraživanja primenjuje jednogodišnji rok zastarelosti, nema dovoljno pravne argumentacije.