Odredbama važećeg Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene zgrade-stana, poslovnog prostora, garaže, garažnog mesta i garažnog boksa. Sve stambene zajednice imaju status pravnog lica i upisiju se u jedinstveni registar stambenih zajednica. Jedinstvenoj evidenciji stambenih zajednica omogućen je onlajn pristup gde se mogu videti osnovni podaci o stambenoj zajednici-adresa, matični broj, PIB kao i podaci o fizičkom licu koje je imenovano za upravnika. Upravnik i skupština zakonom su određeni kao obavezni organi stambene zajednice. Članovi skupštine su svi vlasnici posebnih delova. Broj glasova jednog člana u okviru skupštine odgovara broju posebnih delova koje taj član u konkretnoj stambenoj zajednici poseduje.
Skupština propisanom većinom glasova na redovnim i vanrednim sednicama donosi odluke od interesa za stambenu zajednicu, što između ostalog podrazumeva odluku o izboru i razrešenju upravnika. Upravnik, kao drugi obavezni organ, zastupa i predstavlja stambenu zajednicu i izvršava odluke skupštine. Upravnik može biti lice izabrano iz članova skupštine stambene zajednice ili skupština može odlučiti da se poslovi upravljanja povere organizatoru profesionalnog upravljanja, u skladu sa članom 51 Zakona. Takva odluka skupštine stambene zajednice podrazumeva većinu od 2/3 ukupnog broja glasova. Organizator profesionalnog upravljanja je privredno društvo ili preduzetnik koje angažuje fizičko lice koje će neposredno vršiti poslove iz nadležnosti upravnika.
Da bi neko lice moglo obavljati poslove tzv. profesionalnog upravnika treba da ima najmanje četvorogodišnje srednje obrazovanje, položen zaseban ispit za poslove ove vrste, stečenu odgovarajuću licencu i treba biti upisan u registar upravnika koji se vodi pred Privrednom komorom Srbije. Neretko nijedan od vlasnika posebnih delova ne želi da se prihvati dužnosti upravnika zbog čega stambena zajednica donosi odluku da ova ovlašćenja povere licu koje se time profesionalno bavi. Ako stambena zajednica uopšte ne donese odluku o tome ko će biti upravnik, zakonom je propisano da se uvodi prinudna uprava.
Poslove prinudne uprave takođe obavljaju profesionalni upravnici. Profesionalni upravnici sa stambenom zajednicom zaključuju ugovor kojim se regulišu međusobna prava i obaveze, što pored ostalog podrazumeva i iznos mesečne naknade koja upravniku pripada za njegov rad. Ono što se pokazalo kao problem jeste činjenica da bez obzira da li i kako profesionalni upravnik obavlja svoja zaduženja, stanari imaju obavezu plaćanja mesečne naknade. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada nije predvideo uslove pod kojima bi vlasnici posebnih delova eventualno mogli upravniku uskratiti mesečne uplate ako svoj posao ne obavlja na ugovoren način. Budući da profesionalni upravnik naknadu ispostavlja kroz račun-fakturu (verodostojna isprava), u slučaju odsustva plaćanja vlasnika posebnih delova, organizacija profesionalnog upravljanja može olako pokrenuti izvršni postupak. Кako bi sprečio prinudno izvršenje neplaćene naknade, vlasnik posebnog dela mora izjaviti prigovor i u parnici dokazati da usluge upravnika nisu pružene na odgovarajući način (i da mu zato i nije plaćeno). Zbog rizika upuštanja u neizvestan sudski postupak koji “košta” i vreme i novac nije čudno što se većina vlasnika posebnih delova ne usuđuje da ne plati upravniku naknadu ni u situaciji kada on očigledno ne obavlja svoje dužnosti.
Кao kontrolu nad primenom propisa iz ove oblasti i kontrole rada upravnika zakon predviđa nadzor i određena ovlašćenja komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave. Iako je zakonom predviđeno da inspektor proverava da li upravnik ispunjava uslove za poslove koje obavlja (licenca, obrazovanje), kao i da li izvršava svoje obaveze, u poslednjem slučaju mere koje inspektor može naložiti isključivo su korektivne prirode. Tako, ako upravnik ne izvršava odluke skupštine, inspektor je dužan da mu to rešenjem naloži. Nije propisano da bi tada inspektor recimo mogao da pokrene postupak oduzimanja licence ili zabrani rad upravnika. U slučaju da upravnik ne postupi po nalogu inspektora, tj. ako i dalje ne izvršava odluke skupštine, Zakon nije predvideo sledeći korak, odnosno strožu sankciju.
Stoga se osnovano postavlja pitanje koliko mere inspekcije mogu uticati i popraviti rad upravnika budući da nisu propisane strože sankcije ako se ogluši o inspektorov nalog. Pored pomenutog zakona koji uređuje pitanja iz ove materije, posebnim Кodeksom poslovnog morala organizatora profesionalnog upravljanja propisane su norme etičkog ponašanja i profesionalna prava i dužnosti profesionalnog upravljanja. Isti kodeks utvrđuje da se u slučaju povrede odredaba Кodeksa, može pokrenuti postupak pred posebnim organom - Sudom časti Privredne komore Srbije. Mere koje sud u tom sličaju može izreći jesu opomena, javna opomena objavljena na Upravnom odboru Privredne komore Srbije ili na njenoj internet stranici.
Ako je odlukom utvrđena teža povreda dobrih poslovnih običaja, odnosno povreda Кodeksa, odluka se dostavlja Privrednoj komori Srbije koja je nadležna za pokretanje postupka oduzimanja licence, navodi se u članu 31 Кodeksa. Primećuje se skromni domašaj mera koje su ograničene na opomene, kao i formulacija da se odluka kojom je utvrđena povreda dostavlja Privrednoj komori Srbije koja je nadležna za pokretanje postupka oduzimanja licence, što nije garancija da će takav postupak i biti sproveden.
Mogući načini zaštite kada nismo zadovoljni radom upravnika stambene zajednice:
- U slučaju podnetog predloga za izvršenje - Isticanje prigovora i dokazivanje u parnici;
- Komunalna inspekcija;
- Sud časti Privredne komore Srbije.
Imajući u vidu sve navedeno, čini se da ni zakon ni kodeks nisu predvideli efikasne mezanizme kojima bi se vlasnici posebnih delova zaštitili u slučaju nesavesnog rada upravnika.
Na kraju, ne treba zaboraviti na pravo vlasnika posebnih delova da upravnika čijim su radom nezadovoljni razreše i imenuju novog. S obzirom na vrlo upitnu uspešnost trenutno propisanih mehanizama kojima bi se upravnici motivisali da svoja zaduženja obavljaju kvalitetnije, čini se da je ova opcija možda i najcelishodnije rešenje. Ipak ovaj postupak izuskuje napor i vreme jer je potrebno sakupiti potpise vlasnika posebnih delova, ostvariti potrebnu većinu, što naročito može biti problem u zgradama sa velikim brojem vlasnika posebnih delova. Takođe, ni razrešenje postojećeg i imenovanje novog upravnika ne garantuje da će se upravljanje stambenom zajednicom vršiti adekvatnije. Pokazalo se da u velikom broju stambenih zajednica nije retka promena i do 4-5 upravnika. Imajući u vidu sa jedne strane postojeće propise koji u dovoljnoj meri ne regulišu položaj i odgovornost profesionalnih upravnika, a sa druge često izraženo nezadovoljstvo stanara njihovim radom, ovom tematikom sa posebnim akcentom na kvalifikacije neophodne za poslove upravnika i kvalitet i efikasnost njihovog delanja, treba se normativno ozbiljnije pozabaviti.