O prometu nepokretnosti i katastru

Promet nepokretnosti je pravni posao kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnostima ili kako se to kolokvijalno kaže “prenos vlasništva”. Prenos prava svojine može da se vrši različitim pravnim poslovima, i to za života vlasnika nepokretnosti, prodajom, poklonom, razmenom ili nakon smrti vlasnika nepokretnosti, nasleđem, ugovorom o doživotnom izdržavanju. Dakle, bilo da ste dobili od roditelja na poklon vikendicu, kupujete stan ili ste nasledili poljoprivredno zemljište, sve su to pravni poslovi prometa nepokretnosti.

 

Na početku, da definišemo šta su to nepokretnosti u smislu Zakona o prometu nepokretnosti[1]. Nepokretnosti možemo podeliti u dve grupe: zemljište i građevinski objekti. Pod zemljištem zakon podrazumeva poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište. Građevinski objekti mogu biti zgrade (stambene, poslovne, stambeno - poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, ali i posebni delovi zgrada, odnosno stanovi, poslovne prostorije, garaže, garažna mesta.

 

Promet nepokretnosti je slobodan, osim u slučajevima kad zakon propiše drugačije, a to znači da vlasnik može sam da izabere da li će, kada, kome i pod kojim uslovima prometovati svoju nepokretnosti (o nekim slučajevima zakonskih ograničenja prometa nepokretnosti biće reči u ovom tekstu).

 

 

Ugovori u prometu nepokretnosti

 

Ugovori kojima se prenosi pravo svojine su strogo formalni ugovori i teže maksimalnom stepenu pravne sigurnosti. Oni se zaključuju u pisanoj formi, a obavezna je i overa od strane javnog beležnika (notara), tzv. solemnizacija, dok ugovor koji nije u formi solemnizovne isprave ne proizvodi pravno dejstvo.

 

Ugovori koji prenose pravo svojine mogu biti sa naknadom ili bez naknade. Najčešće se u praksi sreću Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, Ugovor o poklonu, Ugovor o razmeni, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ugovor o ustupanju i raspodeli imovine za života, itd. Svaki od ovih ugovora je posebna vrsta pravnog posla sa specifičnim pojedinostima i bitnim elementima, ali zajedničko im je to što za predmet i krajnji cilj imaju prenos prava svojine na nepokretnostima. Ugovore najčešće sastavljaju advokati, a javni beležnik na kraju overava (solemnizuje) taj ugovor.

 

Solemnizacija ugovora, odnosno overavanje privatne isprave, znači da javni beležnik, pored potpisa ugovornih strana, overava i sadržinu samog ugovora. Javni beležnik ima veliku odgovornost za ispravnost solemnizovanih isprava, te je iz tog razloga provera dokumentacije i postupak overe znatno komplikovaniji od nekadašnje overe u sudu.

 

Pre solemnizacije ugovora javni beležnik proverava da li su ispunjeni svi uslovi za prometovanje nepokretnosti, kao i da li je dokumentacija potpuna. Preduslov za zaključenje ugovora jeste vlasništvo na nepokretnosti. Vlasnik mora da dokaže svoje pravo svojine, kao i da priloži pravni osnov sticanja nepokretnosti. To može biti Ugovor o kupoprodaji, poklonu, Rešenje o nasleđivanju ili restituciji, ali i sudska presuda kojom se utvrđuje pravo svojine na nepokretnosti. Javni beležnik, neposredno pre overe proverava da li je vlasnik prethodno već otuđio nepokretnost, u posebnom elektronskom registru koji vodi Osnovni sud za područje svoje nadležnosti. Ovaj registar sprečava mogućnost višestrukog prometa nepokretnosti, odnosno duple prodaje, pojave koja se u prošlosti često dešavala u praksi.

 

U situacijama kada javni beležnik utvrdi neku vrstu potencijalne smetnje, tereta ili neku činjenicu od značaja vezanu za predmetnu nepokretnost (postojanje sudskog spora, tereta, založnog prava, itd) u obavezi je da o tome upozori stranke. Ukoliko stranke ostanu pri svojoj odluci da zaključe ugovor i nakon upozorenja, javni beležnik upozorenje unosi u tekst klauzule. Upozorenje ne sprečava promet, ali ukazuje na potencijalne pravne rizike u budućnosti. Međutim, ukoliko se stranke protive unošenju upozorenja u tekst klauzule, javni beležnik je ovlašćen da odbije overu ugovora.

 

Promet nepokretnosti nije dozvoljen kada postoji zabeležba zabrane prometa, kao u slučaju nelegalnih objekata ili privremene mere zabrane otuđenja i opterećenja nepokretnosti izvršnog dužnika.

 

Uprkos većoj pravnoj sigurnosti koju pruža učestvovanje javnog beležnika, savetuje se da stranke u postupcima prometa nepokretnosti angažuju i advokate. Imovinsko pravni odnosi su najčešći predmet sudskih sporova, te stručna pomoć advokata može preduprediti veliki broj problema.

 

Sledeći korak nakon zaključenja ugovora jeste upis prava svojine u registar katastra nepokretnosti. Upis u katastar nepokretnosti je konstitutivnog karaktera i predstavlja način sticanja prava svojine (modus aquirendi). To konkretno znači da pravni osnov (ugovor o kupoprodaji, ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju, itd) nije dovoljan da biste sebe smatrali vlasnikom nepokretnosti, već je potrebno da svoje pravo upišete u registar katastra nepokretnosti.

 

 

Rad katastra nepokretnosti i upis prava

 

Katastar je registar koji sadrži sve neophodne podatke o samoj nepokretnosti i njihovim pravima i vlasnicima. Zamišljen je kao servis građana, koji vrši usluge upisa prava i promena, zabeležbi, brisanja, pružanja informacija i generalno vođenje registra.

 

Katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar nepokretnosti i stvarnih prava na njima. Registar katastra nepokretnosti je u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda (u daljem tekstu: RGZ) koji je ujedno i drugostepeni organ katastra nepokretnosti. RGZ je posebna organizacija koja vrši poslove državne uprave i stručne poslove koji se odnose na državni premer, katastar nepokretnosti, katastar vodova, procenu vrednosti nepokretnosti, adresni registar i druge stručne poslove. Registar katastra nepokretnosti je uređen zakonom i počiva na nekoliko osnovnih načela: upisa, javnosti, pouzdanja, zakonitosti i prvenstvenog reda upisa.

 

Postoje dve vrste upisa u katastar: upis nepokretnosti i upis prava. Upis nepokretnosti jeste upis podataka o parceli, objektu i posebnim delovima objekta. Nepokretnost koja nije upisana u katastar nepokretnosti, posmatrano s aspekta prava, ne postoji. Najčešći razlog neupisanih nepokretnosti je nelegalnost objekta[2].

 

Upis prava podrazumeva upis stvarnih i drugih prava na nepokretnostima, kao i podataka o imaocima prava.

 

Postupak upisa pokreće se podnošenjem zahteva nadležnoj službi za katastar nepokretnosti ili po službenoj dužnosti. Upis po službenoj dužnosti sprovodi nadležna služba katastra odmah po prijemu isprava koje po službenoj dužnosti dostavlja obveznik dostave, najčešće javni beležnik nakon overe ugovora. Rok koji je zakon propisao za donošenje rešenja kada služba postupa po službenoj dužnosti, iznosi 5 radnih dana. Izuzetak od pravila da se upis pokreće po službenoj dužnosti jeste podnošenje zahteva stranke. Zahtevi se podnose u papirnom obliku preko šaltera nadležne službe ili putem eKatastra. eKatastar je elektronski portal preko koga zahteve mogu da šalju profesionalni korisnici, odnosno advokati i geodetske organizacije, koji imaju zaključen ugovor sa RGZ-om.

 

Registar obezbeđuje apsolutno dejstvo stvarnih prava na nepokretnostima i njima se ostvaruje načelo javnosti. Načelo javnosti katastra jača pravnu sigurnost u odnosu na savesne sticaoce. To konkretno znači da pristup evidenciji ima svako (na internet prezentaciji RGZ-a) i niko se ne može pozvati na to da mu podaci iz katastra nisu bili poznati. Sa druge strane lica koja nisu znala, niti morala znati da se stanje u katastru nepokretnosti razlikuje od faktičkog stanja (npr. nakon prodaje stana u katastru je i dalje evidentiran prethodni vlasnik), zbog nekog razloga koji nije vidljiv u katastru, ne mogu snositi pravne posledice svog neznanja.

 

Dakle, upis u registar katastra i tzv. “uknjižba” je veoma bitan korak i kruna celog postupka prometa nepokretnosti. Nažalost, česta je praksa da službe katastra ne deluju u zakonskim rokovima (rok od 5 dana ili rok od 15 dana), pa se rokovi višestruko premašuju i građani na konstituisanje svog prava čekaju mesecima, nekad i godinama.

 

Propusti službe za katastar nepokretnosti da postupe po zahtevima se opravdavaju manjkom radne snage, a Upravni sud je pretrpan tužbama nezadovoljnih građana protiv RGZ-a u predmetima “ćutanja uprave”. Upravni sud ne deluje ništa brže od službi katastra, a epilog su brojne posledice koje snose sami građani. Nepostupanje katastra je problem sa kojim se suočava veliki broj ljudi i tema je koja zaslužuje da bude posebno obrađena i predmet rasprava stručne javnosti.